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賃借権が存在している物件の注意点

 賃借権が存在している物件はトラブルのもと。こじれる前にプロにご相談ください。
埼玉県春日部市、国道16号線沿い 株式会社だるま不動産TEL.048-662-9440

賃借権が存在している物件の注意点


 競売物件における短期賃借権制度が廃止となり、落札後の賃借人の明け渡しは以前に比べて容易になっています(民法395条参照)。
 但し気を付けなければならないのが先順位賃借権が存在する場合です。

 抵当権設定登記以前に設定または占有が開始(賃貸借契約書の日付け)された賃借権は先順位賃借権として抵当権に優先しますので、競売によっても消滅せず、買受人が引き受けることになります。
 また抵当権の実行に基づかない強制競売(平成○年(ヌ)第○号と表示されている物件がこれに当たります)で、差し押え以前に設定された賃借権も同様です。これらの賃借権は、賃借人に明け渡しを求めることは法的にできません。

 しかも、先順位賃借権には当然借地借家法の適用がありますので、賃貸契約期間が満了しても法定更新され、明け渡しを求めることは困難です。
 あらかじめ、話し合いが可能であることが確認できている場合や賃貸利回り目的で購入する場合を除いて、このような物件は避けたほうが無難です。
 賃借権は、物件明細書の『不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で売却により効力を失わないもの』という欄に期間、賃料等が記載され、さらに『期限後の更新は買受人に対抗できる』と記載されます。

 基本的には、先順位賃借人が存在する場合、通常の住居として利用されているのであれば話し合いの余地もありますが、店舗等で使用されている場合には営業上の問題も有り明け渡しの成功率は低いと考えた方が良いと思います。

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