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プロが解説する不動産競売用語集
用語一覧（お知りになりたい用語をクリックしてください）
- 最低売却価格
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裁判所によって決定されたこの金額で、この金額以下では入札できません。
市場の混乱をさけるためのものです。 - 期間入札
- 申し込み期間内（一週間）に入った申し込みの中から、最も高い金額を入れた人が落札できます。
- 登記費用
- 登記免許税・抵当権設定費用等です。
- 通常開札日
- 期間入札（一週間）の間入札された札を開封し、裁判所にて、執行官による読み上げが行われる日。
- 保証金
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簡単に言うと、手付金です。
最低売却価格の２割が保証金となります。 - 特別売却
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入札期間中に応札が一件もなかった売れ残り物件は、先着順で希望者が購入する事が出来る制度。
この物件は裁判所が定めた最低売却価格で買うことが出来る。
裁判所によっても異なるが、通常開札日の翌日から１〜２ヶ月間受付されている。 - 明け渡し命令
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現在の入居者（所有者や賃借人）に対し裁判所が発行するもので退去についての勧告状です。
この書類がとれるかどうかが競売のポイントで事前調査の段階で判断できます。 - 強制執行
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明け渡し命令に従わない入居者がいた場合、落札者の依頼により裁判所が強制的に明け渡しを行うことです。
ただしこの作業にかかる経費は落札者の負担となります。金額については物件によって異なりますのでお問合せください. - 競売不動産の公示
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開札の一ヶ月半程前に裁判所にて今回の期間入札に出る物件が全て公示されます。
ただし、この段階では物件の詳細は不明です。 - ３点セット
- 物件明細書、不動産評価書、現状調査報告書の３点を指します。
- 物件明細書
- 当該物件の権利関係（賃借権等）についての裁判所の判断が掲載される書類です
- 不動産評価書
- 競売物件の適正な評価を記載したもので、最低売却価格の根拠となります。
- 現状調査報告書
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裁判所執行官が対象物件の調査結果をまとめたもの。
（現在の入居者の陳述記録等） - 債務者
- 金融機関から借り入れをした人（貸した側を債権者）と呼びます。
- 自己競落
- 債権者（金融機関）が自分で入札を行い落札すること。
- 占有者
- 当該物件に居住している人。
- 最高価買受申出人
- 一番高い金額で入札した人。
- 売却許可決定
- 開札から一週間後最高価買受申出人に対して有資格であることを認める決定。
- 執行抗告
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落札結果に不満がある場合に債権者及び債務者が申し立てをすることができ、裁判所に再審査を請求すること。
（ただし最近では成立するのは稀です。） - 代金納付
- 入札時に納めた保証金の金額を除いた購入金額の残代金を支払うこと。
- 口頭弁論
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テレビドラマなどでの裁判場面がこれにあたります。
双方が自分の言い分を口頭で伝えることかろこのように呼ばれています。 - 利回り
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購入金額（諸経費を含め）に対する年間の賃貸収入の割合、購入金額を預金した場合の金利と考えると分りやすいと思います。
（投資である以上一定のリスクが伴います。） - 賃借人
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家賃などを払って入居している人を賃借人と呼びます。
通常は賃貸借契約書を交わしています。
反対に貸している人いわば物件の所有者を賃貸人と呼びます。 - 短期賃借権
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抵当権の設定後に入居した賃借人であっても競売申し立ての前の入居であれば契約期間内について賃借人として権利は保護されます。
つまり、期間内は家賃さえ払えばそのまま住むことができるという権利（民法第３９５条）
詳細についてはお問合せください。 - 管理費の滞納
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管理費はマンションの専有部分に付帯するものであり、以前の所有者が滞納した分も現在の所有者に請求がきてしまいます。
通常の売買の場合は引渡し時に精算を行うため問題はないが、競売の場合には精算が行われないため買主が支払わなければならないので経費に含める必要がある。
また競売物件の場合滞納が無いほうが珍しいくらいです。 - 件外物件
- 競売の行われる敷地内に存在しているが、今回の競売に含まれない建物のことです。たいていは第三者が所有者で、抵当権が付いていません。
- 執行妨害
- 競売など法的な執行を意図的に妨害したり引き延ばしを図ったりすること。
- 執行官
- 裁判所から派遣される人で競売の申し出のあった物件について状況や権利関係を調査しています。
- 法定地上権
- 競売の結果、土地と建物の所有者が異なった場合の、建物利用権を確保するための権利。
- 滅失登記
- 建物を解体した場合に、その旨を法務局に届け出て登記を抹消する手続き。
- 残置物
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退去後、建物内に残された荷物（厳密に言えばゴミも）のこと。
通常合意書において、残置物については所有権を放棄し、撤去について異議を申し立てないの一文が追加されます。
（この一文は必ず入れる必要があります。） - 動産
- 不動産以外の所有物のこと 例（家具・車など）
- 使用貸借
- 動産や不動産を無償でかりること。
- 競売減価
- 競売の場合、事前に建物内をみることができないなど特有のリスクがあるため、権利関係に問題が無い物件であっても最低売却価格は市場価格を２０％程度減額されます
- 売却基準価格
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最低売却価格の廃止に伴い新たにできた価格です。
裁判所の売却目標価格と考えればわかりやすいと思います。
保証金などの算出根拠となっています。 - 買受可能価格
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最低売却価格の廃止に伴い新たにできた価格です。
この金額以下では入札に参加する権利がありません。
以前の最低売却価格と同じ役割を果たしています。 - 更地
- 土地の上に建物が存在していない状態のこと。 要するに空き地。
- 抵当権
- 金融機関が融資の際に担保として設定するもので、抵当権が実行されると競売になります。
- 入札保証金
- 簡単に言えば手付金です。落札後残代金を納付できない場合没収されます。但し、落札不成立の場合は返却されます。
- 公正証書
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公証人が作成する書類で、その書類がその日その時間に存在していたことを公に証明するためのものです。
（通常の書類と役割はさほど変わりません。） - 占有権原
- 占有する理由・原因
不動産競売用語集解説
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