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任意売却の実例<住宅ローンの支払いが困難に>

住宅ローンの返済ができずに「競売」を迫られたが・・・「いずれまた家が買えるように頑張ります」と前向きになった理由は・・・。 任意売却はプロに相談

銀行から競売すると

 当社のホームページを見たと電話をかけてきた松原さんは、勤務先の経営悪化により給与やボーナスがカットされたことにより、住宅ローンの支払いが三カ月ほど滞納してしまったと言います。銀行が競売をするというのでどうしたらよいかという相談です。物件はマンション。

資産状況

★現在のローン残高が約1200万円
★その他マンション管理費等の滞納が約23万円

松原さんのリクエスト

 ご自宅を訪問し松原さんのリクエスト(ご希望)を尋ねます。競売と違いリクエストに答えることができるのも任意売却のメリットです。
  1. 近所の手前もあるので競売は避けたい
  2. できるだけ高く売却して残(債務)の返済を減らしたい
  3. 破産はしたくない

見立てと説明

 不動産は土地勘がモノをいう商売。住所から現状の売却可能金額は800万円ほどという概算見積もりからリクエストの実現は難しくはないと見立てます。
 任意売却に必要な手数料は、売買価格の3%+6万円で、仲介手数料や管理費滞納の清算金額・登記費用など売却経費については、銀行と交渉の上ですが、売却代金から差し引く形が可能だと説明します。このご相談までは無料で行い、手数料は弊社に依頼され売買が成立した後となります。

金融機関との交渉

 任意売却をするには金融機関が競売ではなく任意売却を了承しなければなりません。
 金融機関には任意売却に協力する義務はありません。むしろ粛々と競売をするほうが楽です。つまり任意売却とは金融機関の「協力」があってできる方法で、その為には金融機関の担当者と膝を詰めた話し合いが大切なのです。

いざ、銀行へ

 実際の手続きは弊社代行しますが、ご協力をお願いする金融機関へは本人が出向くのがベターです。弊社担当も同行しますが、誠意を行動で表すということです。
 銀行の担当者と面談したところ、任意売却の申し出をした段階が早かった(長期滞納ではなかった)こともあり、任意売却への取り組みについてご承諾いただきました。
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査定交渉

 銀行には任意売却する金額を提示しなければなりません。当社で作成した査定書(査定金額795万円)を提出し、売買時に多少の値引き交渉が入ることを想定し850万円で販売活動を行いたい旨申し入れます。1割前後のその場(交渉時)での値引きや、「桁落ち」や「繰り下がり」で購入意欲が高まることは不動産販売の経験上知っており、その値引き分を「コミ」で販売価格としたのです。

銀行からの回答

 売り出し金額については銀行の意見も聞かなければなりません。売り出し金額の回答は一般的には1週間から10日ほどかかります。
 銀行の評価額は838万円で、これ以上ならば任意売却に協力すると連絡が入りました。

時間を惜しむ行動

 850万円で売り出し開始です。すでに、ホームページでの公開準備は完了しており、販売図面(広告チラシ)の準備は終えていました。競売との兼ね合いもあるので、無駄な時間はありません。

ホームページから問い合わせが

「インターネットで物件を見たのだが内見したい」という問い合わせが入り、物件を案内すると「希望条件に近いがリフォームが必要なので見積もりをした上でお返事します」とのこと。好感触だったのですが、リフォーム費用を当社で概算すると値引きが必要かも知れません。このことは売り主の松原さんはもとより、銀行担当者に一報を入れておきます。こうして人間関係を構築し、信頼を勝ち取っておくことが後にクライアントの利益となるのです。

800万円での交渉

購入希望者が「800万円にならないか」といってきました。リフォーム費用から850万円だと予算オーバーだといいます。売り主である松原さんは当社の査定額795万円を了解していたのですが、銀行の査定額を下回っています。
査定額を下回った根拠として、室内の写真(リフォームが必要)とリフォームの見積書を用意して銀行に提出します。 そして「売却案」を銀行に提出します。売却案とは売買金額から仲介手数料や管理費の滞納金・登記費用など各種経費を明記し、実質的な 銀行への返済額がいくらになるかを算出するもので、売主様が売却にあたって新たな持ち出しをしなくてすむように するための大事な要素です。

銀行のだした条件

仮に800万円で売却しても残債務があり、これについて松原さんの考えを銀行は質問します。残債務の返済については松原さんとしても逃れるつもりはないが、現実問題として一括返済は難しいため、月々3万円程度の分割での返済を考えていると当社が代理で回答します。そして、ここからが重要です。
今回少しでも多く返済するべく、任意売却に取り組んだことを考慮し、元金はともかく遅延損害金や金利については免責して欲しいとお願いしました。

任意売却の完了

このお願いを銀行が了承してくれました。引っ越し先を探すまでの期間などの交渉を経て、任意売却が完了しました
松原さんも胸のつかえがとれ、ホッとされたようでこう言いました。「いずれまた家が買えるように頑張ります」。

 任意売却の成功の鍵は早い段階からの金融機関との協議とご本人の誠実さ、そして経験豊かなプロへの相談です。
任意売却は迅速な対応が早期解決への第一歩となります。まずはお気軽にご相談下さい。任意売却にてお問い合わせの際は「だるまのハマダ」とお呼びしください! ご相談はダルマのハマダまで
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2018年6月22日(金)